주택 양도소득세 계산기｜1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 계산
주택을 팔아 이익이 발생하면 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하고, 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 적용해 양도소득세를 계산합니다.
아래 계산기는 개인이 국내 주택 한 채를 양도하는 일반적인 경우와 비과세 요건을 충족한 1세대 1주택을 기준으로 양도소득세와 개인지방소득세를 간편하게 계산합니다.
2026년 7월 22일 기준 세율을 적용합니다. 조정대상지역 다주택자 중과, 일시적 2주택 특례 자동 판정, 분양권, 입주권, 상속·증여 취득 주택 및 각종 감면은 반영하지 않습니다.
주택 양도소득세 계산기
실제 계약금액과 취득일·양도일을 입력하세요.
주택을 양도한 실제 거래가액을 입력합니다.
주택을 취득할 때 실제 지급한 금액을 입력합니다.
취득세, 법무사비, 중개보수, 자본적 지출액 등 증빙 가능한 비용을 합산합니다.
양도일 현재 세대 기준 1주택 보유, 보유기간과 거주기간 등 비과세 요건을 모두 충족하는 경우에만 ‘예’를 선택하세요.
고가 1세대 1주택의 거주기간별 장기보유특별공제 계산에 사용됩니다. 10년은 120개월입니다.
양도소득세 계산 방법
양도소득세는 주택의 매매차익 전체에 바로 세율을 곱하지 않습니다. 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 계산합니다.
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액 − 기본공제 = 과세표준
과세표준 × 세율 − 누진공제액 = 양도소득세
양도소득세 기본세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
주택 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단기보유세율이 적용될 수 있습니다. 여러 세율이 동시에 적용되는 경우에는 산출세액이 큰 세율을 적용합니다.
1세대 1주택 비과세와 12억 원 기준
1세대가 양도일 현재 국내에 한 채의 주택을 보유하고 법에서 정한 보유기간과 거주기간 등의 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
비과세 요건을 충족한 주택의 양도가액이 12억 원 이하라면 양도차익 전액을 비과세로 계산합니다. 양도가액이 12억 원을 초과하면 전체 양도차익 중 12억 원 초과분에 해당하는 부분만 과세합니다.
전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
비과세 판단에는 세대원의 주택 보유 현황, 조정대상지역 취득 여부, 실제 거주기간, 일시적 2주택 및 상속주택 특례 등이 영향을 미칩니다.
장기보유특별공제
일반 장기보유특별공제
일반적인 토지와 건물을 3년 이상 보유한 경우 보유기간 1년당 2%를 공제하며, 15년 이상 보유하면 최대 30%를 공제합니다.
고가 1세대 1주택 장기보유특별공제
법에서 정한 1세대 1주택에 해당하고 2년 이상 거주한 경우 보유기간과 거주기간을 각각 계산합니다. 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%를 적용하며 각각 최대 40%, 합계 최대 80%까지 공제할 수 있습니다.
| 구분 | 연간 공제율 | 최대 공제율 |
|---|---|---|
| 보유기간 공제 | 연 4% | 40% |
| 거주기간 공제 | 연 4% | 40% |
| 합계 | 보유 + 거주 | 80% |
주택 양도소득세 계산 예시
15억 원에 양도한 고가 1세대 1주택
양도가액: 15억 원
취득가액: 8억 원
필요경비: 3천만 원
전체 양도차익: 6억 7천만 원
과세 대상 비율: (15억 원 − 12억 원) ÷ 15억 원 = 20%
이 경우 전체 양도차익 중 20%에 해당하는 1억 3,400만 원이 과세 대상 차익이 됩니다. 이후 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제, 연간 250만 원의 기본공제와 누진세율을 순서대로 적용합니다.
양도가액이 12억 원 이하인 경우
비과세 요건을 충족한 1세대 1주택의 양도가액이 12억 원 이하라면 양도차익의 규모와 관계없이 양도소득세를 0원으로 계산합니다. 다만 실제로 비과세 요건을 충족했는지는 별도로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
필요경비에는 어떤 비용을 넣을 수 있나요?
취득세와 등기 관련 비용, 취득·양도 중개보수, 법무사 비용 및 주택의 가치를 현실적으로 증가시킨 자본적 지출액 등이 포함될 수 있습니다. 일반 수선비나 증빙이 없는 비용은 인정되지 않을 수 있습니다.
대출이자는 필요경비로 인정되나요?
주택 취득을 위해 부담한 일반적인 대출이자는 양도차익 계산 시 필요경비로 인정되지 않는 경우가 대부분입니다.
기본공제 250만 원은 주택마다 적용되나요?
양도소득 기본공제는 일반적으로 자산 한 건마다가 아니라 해당 과세기간의 양도소득 구분별로 연간 250만 원이 적용됩니다. 같은 해 다른 부동산을 양도했다면 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
다주택자도 이 계산기를 사용할 수 있나요?
비조정대상지역의 일반적인 주택 양도를 대략 확인하는 용도로는 참고할 수 있지만, 조정대상지역 다주택자에게 적용될 수 있는 중과세율과 장기보유특별공제 배제는 반영하지 않습니다.
지방소득세도 별도로 내야 하나요?
양도소득세와 별도로 개인지방소득세가 부과됩니다. 이 계산기는 예상 양도소득세의 10% 상당액을 개인지방소득세로 함께 표시합니다.
양도소득세 신고기한은 언제인가요?
일반적인 부동산 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다. 같은 해 여러 건을 양도한 경우에는 다음 해 확정신고가 필요할 수 있습니다.
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